Vývoj a budúcnosť coworkingov: Čo prinesú ďalšie 4 roky?

Tak ako sa stal open space slovom, ktoré je pevnou súčasťou architektúry je coworking výrazom, ktorý ho nasleduje. Myšlienka coworkingu nie je niečím, čo sa zrodilo za pár mesiacov, alebo niečím k čomu boli ľudia vďaka novým technológiám prinútení. Coworking nie je nutnosť vo vývoji práce, ale niečo, k čomu ľudia prirodzene tiahli a technológia im to umožnila.

História coworkingov začala v 80-tych rokoch

V osemdesiatych rokoch sa objavilo niekoľko faktorov, ktoré zohrávali úlohu pri zrode coworkingov. Prvou bola potreba flexibilnejších a servisovaných kancelárií. Keďže stále viac a viac ľudí pracovalo k kanceláriách, realitný trh a vnútorná organizácia si vyžadovala zmenu k lepším riešeniam. Marx Dixon v tom období založil, dnes celosvetovo etablovaný Regus po tom, čo si všimol, že cestujúci zamestnanci potrebujú manažované a flexibilné pracoviská v inom meste. Tieto kancelárie sa stali predchodcami coworkingov a niesli niektoré z myšlienok coworkingu. Ďalším faktorom bolo, že firmy začali intenzívne analyzovať ako lepšie spravovať svoje peňažné toky a mohli by znížiť ich dlhodobé režijné náklady. Na konci desaťročia vynašiel Tim Berners-Lee internet, čo odštartovalo informačný vek a okrem iného umožnilo pracovať na diaľku. Bez neho by nebolo možné, aby existoval akýkoľvek coworking.

Prvý coworking vs.dnešok

Od začiatku 90-rokov sa začali viac a viac objavovať základné myšlienky coworkingu, no jeho prvý reálny predchodca, 42 West 24, vznikol v New Yorku v roku 1999 a ponúkal hot desky a produktívne pracovné prostredie. S myšlienkami komunity a networkingu začali postupne prichádzať európske a americké menšie firmy, no v roku 2005 vznikol prvý oficiálny coworking Spiral Muse pre spisovateľov a programátorov v San Franciscu v takej podobe ako ho poznáme. Rok potom jeho zakladateľ Brad Neuberg zavrel a so spoločníkmi (medzi bol napríklad Chris Messina a Tara Hunt) otvoril nový full-time coworking Citizen Space. Od roku 2005 sa coworkingy začali objavovať po celom svete. Len pre porovnanie – v roku 2008 bolo na svete 160 coworkingových priestorov a o desať rokov neskôr v roku 2018 ich už bolo 18 900.

Prečo je coworking taký populárny

Steve King z Emergent Research napísal, že sa coworking stal atraktívnym konceptom, pretože keď sa objavil bol protipólom tradičnej kancelárie, ktorá bola vnímaná negatívne. Keď sa však pozrieme na pár rokov späť, coworking bol považovaný za hnutie, alebo trend, pričom mnohí veria, že to má ustupovať. Rýchly posun vpred určil, že je už dnes coworking rozvinutým odvetvím, ktoré narušilo realitný priemysel a spôsob, akým ľudia pracujú. Aj keď nedokážeme presne predpovedať, či sa termín „coworking“ bude používať aj po 10 rokoch, nemôžme poprieť, že je coworking už nie je bežnou súčasťou realitného trh.

Coworking ovplyvňuje to ako chceme pracovať

Coworking, ako aj ďalšie flexibilné pracovné priestory, sú známe tým, že ponúkajú prostredie, ktoré vedú k inováciám, spolupráci a produktivite. Tieto typy pracovísk boli priekopníkmi v zavádzaní ľudského prístupu k dizajnu, teda trendu, ktorý je populárny medzi developeromi, prenajímateľmi a spoločnosťami. Coworking sa stal novou normou v tom, že sa stal očakávaným a preferovaným pracoviskom dnešnej pracovnej sily. Dôkazom toho je skutočnosť, že veľké spoločnosti sa čoraz viac snažia zlepšovať zážitok z pracoviska ako prostriedok na prilákanie a udržanie talentov a tiež, že významné percento ľudí, ktorí majú možnosť pracovať z domu alebo v kaviarni, uprednostňuje prácu v coworkingu. Coworking prešiel dlhou cestou od roku 2005, keď sa otvoril prvý moderný coworkingový priestor. Na to, aby pokryl požiadavky trhu vznikajú priestory všetkých typov a veľkostí a preto sme v posledných rokoch videli, ako ich poskytovatelia prijímajú hybridné modely pracovísk a do odvetvia sa investovali miiliardové investície.  

Unsplash/Shridhar Gupta  

Čo hovoria čísla: Štatistiky získané zo správ uverejnených v roku 2019

- na celom svete je v roku 2019 približne 35-tisíc coworkingových pracovných priestorov, čo predstavuje priestor s rozlohou 158 miliónov metrov štvorcových. - globálna trhová hodnota sa odhaduje na približne 26 miliárd dolárov. - očakáva sa, že do roku 2022 bude počet pracovných priestorov rásť v USA 6% ročne a inde 13%. - počet prenajatých coworkingových priestorov a jeho podiel na celkových kancelárskych priestoroch vzrástol za takmer 18 mesiacov od konca roku 2016 do polovice roku 2018 skoro o polovicu. - v roku 2018 sa počet coworkingov zvýšil v USA o 16% a mimo USA o 36%. - od roku 2014 do konca roku 2018 sa počet coworkingových priestorov zvýšil o 205%, zatiaľ čo sa počet poskytovateľov zvýšil o 138%. - predpokladá sa, že 40% dopytu po coworkingu bude pochádzať z veľkých a firemných spoločností. - 14% zamestnancov veľkých spoločností využíva coworkingové priestory - požiadavka na coworkingové priestory sa rok čo rok zvyšuje, pričom priemerný klient zaberá 7 stolov. - 72% coworkingových sietí tvrdí, že očakávajú ďalšiu konsolidáciu v priemysle, pričom 58% verí, že konsolidácia je veľká príležitosť. - očakáva sa, že do roku 2030 bude coworkingových trh predstavovať 30% v USA. -v prvej polovici roku 2018 boli na Manhattane prenajaté coworkingové priestory takmer na 10% celkovej komerčnej plochy. -  dopyt po flexibilných riešeniach pracovných priestorov od veľkých klientov sa v roku 2018 zvýšil o 21%. - predpokladá sa, že sa v Európe v roku 2019 vytvorí 68,5 miliónov štvorcových metrov coworkingov, čo predstavuje 12% nárast. - očakáva sa, že coworkingové priestory budú v roku 2019 v Londýne tvoriť 7% trhu s komerčnými nehnuteľnosťami. - v roku 2018 obsadili aktívne coworkingy v Londýne 3,5 milióna štvorcových metrov, pričom sa očakáva, že sa do roku 2020  vytvorí ďalších 1 milión štvorcových metrov coworkingov. - coworking má v Ázii a Tichomorí najvyšší podiel na celkovom počte kancelárskych priestorov, čo je 2,1%. - v roku 2018 predstavovali coworkingy 16% prvotnej čistej absorpcie v Šanghaji, 10% v Hong Kongu, 8% v Tokiu a 45% v Singapure. Bisnow/Mike Phillips

Coworkingy nie sú len pre začiatočníkov

Kultúra, služby, spektrum práce a nastavenie komunity za krátky narástla a rozvinula rôznymi smermi. Dnes môžeme vidieť, že coworkingy fungujú na vysoko profesionálnej úrovni a boj o člena – zákazníka je obrovský. Ich služby a priestory však nevyužívajú podnikatelia, start-upy, či scale-upy. Veľké firmy ako IBM, KPMG, HSBC v minulosti už presunuli stovky ich zamestnancov do priestorov coworkingov. HSBC  roku 2016 v Hong Kongu podľa tvrdení analytikov ušetrilo až 23-tisíc hongkongských dolárov (2600 euro) na zamestnanca, tým že presunuli 300 zamestnancov z digitálnych a tranformačných tímov do coworkingu v A-čkovej budovej Tower 535 v Causeway Bay. Podľa WeWork, druhej najväčšej siete coworkingov na svete, šlo o zatiaľ najväčší presun. Veľké korporácie sa tak nemusia starať o vysoký depozit, platenie dlhodobých nájmov, prípravu projektu a priestoru, riešenie problémov s nedostatkom priestoru a komplikovaný manažment. Veľké coworkingy navyše ponúkajú zaujímavé spektrum rokovacích a školiacich miestností a tiež detské kútiky. Za týmto rozhodnutím nestoja iba ušetrené náklady pre firmy a zmenšenie uhlíkovej stopy za krátkodobé projekty.  Zamestnanci majú  možnosť pracovať v odlišnom a agilnom prostredí, čo nakoniec láka aj talenty s rôznymi požiadavkami na pracovné prostredie. Práve to je cieľom coworkingu – rozvíjať projekt a osobný potenciál a zdá sa, že veľkí hráči chápu, že kultúra coworkingu môže byť prínosom aj v oblastiach, ktoré sú zatiaľ ešte neprebádané.

Investori nie sú fanušíkmi

Od začiatku 21.storočia až do dneška prešli coworkingy výrazným vývojom, nielen v rámci ich organizácie, úrovne a kvality služieb a vybavenia, ale stali sa časťou realitného trhu s ktorým sa dnes ráta a prihliada sa na ne v rámci prenájmu budov. Coworking sa stal miláčikom kancelárskeho priemyslu a majitelia budov veľmi radi prenajímajú celé podlažia. Na druhej strane prichádzajú veľké pochybnosti o ich budúcnosti zo strany majiteľov kancelárií a investorov, pretože situácia na trhu s realitami je komplexná, čo zhodnotili hlavní investori a realitní investor na diskusii v americkej Atlante. Väčšina majiteľov budov pracuje s určitým percentom, ktoré pripadá na obsadenosť budovy coworkingov. Ide o 20 až 30% z celkovej rozlohy, čo v očiach investora môže uškodiť hodnote budovy a vystavuje ju riziku. Majitelia budov v zásade poskytujú coworkingom partnerstvo, čo predstavuje riziko, ktoré majitelia budov predtým nezažili, pretože 20% budovy vlastne prenajímajú niekomu, kto je ich konkurent. Rovnaký model tiež potvrdila nedávna štúdia CBRE. 67% budov, ktoré majú menej ako 40% coworkingových priestorov má rovnakú mieru kapitalizácie ako budovy, ktoré neobsadzujú coworkingy, či flexibilné priestory. Pokiaľ miera obsadenosti coworkingmi a flexibilnými kanceláriami stúpla nad 40%, tak sa to v 64% prejavil v menšej miere kapitalizácie ako budovy s nižšími číslami coworkingov. Akfridge  

Efekt coworkingov je väčší ako sa zdá

Coworkingy obsadzujú 2 -7% z celkového objemu (metrov štvorcových) kancelárskych priestorov, no ich efekt na trh je oveľa väčší ako sa zdá, čo naznačuje miera absorpcie. V USA bola v roku 2018 miera absorpcie 10%, kým v roku 2019 to bolo až 34%. Jeden  z najväčších poskytovateľov coworkingov WeWork získava viac a viac klientov medzi veľkými firmami - 25%  z jeho klientov tvoria firmy s vyše tisíckou zamestnancov. To mení model, ktorý predtým fungoval celé roky, kde si firmy samostatne prenajímali priestory bez sprostredkovateľov ako sú coworkingy. V USA teda sledujeme ako coworkingové siete prenajímajú svoje priestory veľkým firmám, otázne však je, ako to môžu zvládnuť, ak tieto firmy požadujú jedno, či niekoľko podlaží a ide väčšinou o krátkodobý nájom. „Podľa môjho názoru to nie je skutočný coworking. To je arbitráž pre samovražednú misiu,“ povedal výkonný riaditeľ, Serendipity Labs, John Arenas. To predstavuje veľké pre firmy nebezpečenstvo, pokiaľ pri porušení zmluvy nebudú musieť firmy platiť za predčasné ukončenie zmluvy a tisíce metrov štvorcových po veľkých firmách ostanú prázdne.

Čo nás čaká v budúcnosti

Newmark Knight Frank analyzoval 24 miest v USA a priniesol štúdiu, ktorá načrtla päť predpovedí ako by sa coworking mohol vyvíjať do roku 2023 na základe potenciálnych zmien v ekonomike:

Scenár č.1: Coworking pokračuje v rýchlom raste.

Percento kancelárií obsadených coworkingmi: 20% do roku 2023 Čo sa predpokladá: Odborníci na trh coworkingu uviedli, že coworking by mohol obsadiť viac ako 30% kancelárskych priestorov, takže tento scenár je vlastne konzervatívna analýza.  

Scenár č.2: Coworking neustále rastie, ale s konsolidáciou odvetvia.

Percento kancelárií obsadených coworkingmi: 9,7% do roku 2023 Čo sa predpokladá: Miera rastu by pokračovala tak, ako to bolo v posledných rokoch. Veľké korporácie a menšie podniky a podnikatelia by naďalej využívali coworkingové priestory, ale nie toľko ako v scenári 1. Prevádzkovatelia coworkingov, ktorí majú ťažkosti konkurovať na nasýtenom trhu hľadajú možnosti konsolidácie. Senior Managing Director of National Research v Newmark Knight Frank, Sandy Paul, povedal, že tím analytikov, vyhodnotil Scenár 2 ako najpravdepodobnejší zo všetkých.  ”Konsolidácia môže byť kľúčom k úspechu odvetvia. Počet hráčov sa neustále zvyšuje a všetci nebudú úspešní pri hľadaní publika,” uviedol. WeWork Moor 

Scenár č. 3: Tempo rastu coworkingov klesá, kým veľké spoločnosti zostávajú úspešné, ale ukončujú ambiciózne plány na rast.

Percento kancelárií obsadených coworkingmi: 1,8% do roku 2023 Čo sa predpokladá: Ak by ambiciózna miera rastu coworkingov mala klesnúť zo súčasných 47,5% ročne na iba 5% ročne v priebehu nasledujúceho piatich rokov,  znamenalo by to, že súčasný rastu sa deje príliš rýchlo, uviedli analytici správy. Menší coworkingoví poskytovatelia majú ťažkosti konkurovať na hlavných trhoch.  

Scenár č. 4: Obsadenosť sa zníži pričom samotný coworkingový priemysel čelí výzve počas nasledujúceho hospodárskeho poklesu.

Percento kancelárií obsadených coworkingmi: 1,2% do roku 2023 Čo sa predpokladá: Národná recesia by mohla viesť začínajúcich podnikateľov a dodávateľov k zníženiu nákladov, čo by nepriaznivo ovplyvnilo odvetvie coworkingu. Menšie spoločnosti by v tomto scenári naďalej využívali coworkingy, ale znížený dopyt by viedol priemysel k veľkej konsolidácii.  

Scenár č.5: Coworking je úplne narušený, čím sa znižuje obsadenosť o polovicu.

Percento kancelárií obsadených coworkingmi: 0,7% do roku 2023 Čo sa predpokladá: V tomto scenári vedie národná recesia dodávateľov, začínajúcich firiem a korporácie k znižovaniu výdavkov na coworkingy. Stredne veľké spoločnosti by ich naďalej využívali, ale veľkí nájomníci by si prenajímali priestor priamo od vlastníkov budov. Startupy s príliš vysokými nákladmi na coworkingy by fungovali v kaviarňach a z home officu.

---

Zdroje: https://allwork.space/2019/05/coworking-is-the-new-normal-and-these-stats-prove-itt/ https://www.bisnow.com/atlanta/news/coworking/too-much-of-a-good-thing-landlords-say-coworking-is-best-in-moderation-99682 https://www.bisnow.com/new-york/news/coworking/coworking-100242 Colliers International — U.S. Flexible Workspace Outlook Report, The Flexible Workspace Outlook Report 2019 EMEA, Occupier Profiles Gensler — U.S. Workplace Survey 2019 JLL — Flexible Workspace Markets 2019 Instant Offices — Flexible Workspace Trends and Predictions, GCUC presentation Cushman & Wakefield — European Coworking Hotspot Index COLATAM presentations https://www.freeofficefinder.com/article/the-history-of-coworking

---